【举案说法】租房应谨慎，法律来护航
大一大二的新生不适应大学寝室的生活，渴望更自由的时间安排，部分有经济条件的学生在外租房居住。大三大四的学子波蓄势待发、准备考研，又有部分学生开始在外租房居住。还有其它部分学生由于这样或那样的原因也出现在外租房居住的情况。总体来说，大学生在外租房居住情形是有一定比例的。但许多大学生对租房却不了解，感到困惑无助，甚至上当受骗。那么，如何最大限度的保护好自己的权益并租到心仪的房子实现自己的愿望呢？
一、学生在外租房可能引发麻烦或需警惕的情况
（一）“二房东”谎报租期
甲已经租好了住房，但承受不起全部房租，便将其中一间转租出去。我们称其为“二房东”。“二房东”谎报租赁期限，本来房主签半年的合同，然后对想租房的乙说签了一年甚至更长的时间，这样，乙还在按时缴纳房租的时候，房子本身已经到期了。或者已经到期了，利用一两天的时间差，再谎租给乙，结果乙白白交了房租最后还是无处可住。
（二）假房东
李某和他的朋友想一起合租一套房，找到了自称是房东的林某，林某要求李某以季付或者年付的方式缴纳租金。李某与朋友搬进不久，真正的房东刘某因房子到期要求收回房屋。而此时林某早已不知踪影。其实林某不是真正房东，他先以低价租下居室房，然后再高价转租出去，其对刘某的付款方式是月付形式，但是转租出去后就要求李某等季付、半年付、甚至年付。等到房子到期租金到手，林某便早就携款而逃了。
（三）安全问题
吴某在出租房打开液化气罐、点燃煤气灶时，不幸引发大火，自己被烧伤，经医院诊断，她的双上肢、面部和双下肢烧伤为30%。后经了解，她发现租住房内的煤气罐已废弃多年不用，存放地点明显靠近火源，且没有安全减压阀，在安全上存在着极大的隐患。事发时，液化气罐瞬间释放出大量的气体，酿成惨剧。
（四）各种情形下的费用负担清结
黄某租下孙某的房屋一间，当黄某租期届满要求退房时，孙某却拒不退还押金2000元。黄某称租期快到时曾联系过孙某要求退房，并约定某个周末进行租金及水电费等费用的核算，孙某当时满口答应。然而，核算当日孙某提出核算之日已经超出合同所签期满之日两天，要求黄某按超租半月计算，扣除其押金600元。原来，黄某早已在合同到期之前一星期就已搬了出去，只是由于学习的原因将结算之日定在周末。孙某却一口咬定黄某和他说的是周末搬离，而不是结算。口说无凭，成了黄某的死穴。
二、《合同法》及其它法律法规的相关规定
（一）《合同法》
第五十三条
合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的
第二百二十一条
承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十三条
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人 可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
（二）《皇家永利审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第六条
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第九条
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十五条
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
三、操作指引建议
（一）租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件；其次请房东出示房屋权属证明原件，加产权证或是使用权证；第三，让房东多介绍一下房子和周边情况，从言谈间了解房主是否熟知基本情况。
如果是二房东，要看他与房主签的原始合同，如果表面看不出问题，则一定要与“二房东”签订合同，并注明违约责任，还要留存其身份证复印件以及“二房东”与房主签订的原始合同的复印件。这就需要在租房之前就应该将各自的权利义务标注清楚。
（二）最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚，租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗，家电、家具，煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生故障维修时与房主产生矛盾，责任划分不清，注意有没有漏水，东西有没有损坏的情况。
（三）签合同的日期以及房租到期时间，还有就是交租方式和交租日期，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。
（四）租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，房东应退还押金。
（五）要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。
（六）要对房屋维修及费用问题做出约定。
（七）上次的水电气以及物管还有光纤电话费等是否已结清
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